قیمت مسکن؛ هر روز بیشتر از دیروز

قیمت مصالح ساختمانی که دولت معتقد بود با کنترل ان میتواند قیمت مسکن راهم کنترل کند , از کمند نظارت رها شده و هر روز قیمتهای جدیدی را تجربه میکند , از دیگر سو , با فروکش کردن تب مسکن مهر که خیلی هم مفید نبود , قیمت زمین هم در رقابت با مصالح ساختمانی هر روز قیمتهای بالاتری را تجربه میکند وهر دو دست به دست هم داده اند که قیمت مسکن را به حدی بالا ببرند که به اعتقاد برخی کارشناسان فراتر از قدرت خرید جامعه است

درعین حال چیزی که اکنون هویداست اینکه قیمتها هر روز بالاتر میرود وبا توجه به حذف ارز مبادله ای , افزایش قیمت حاملهای انرژی و حقوق و دستمزد و احتمال افزایش قیمت دلار , بازهم باید منتظر گرانی بیشتر در این بخش بود .

***دلیل گرانی

در هفته های گذشته از سال گذشته، قیمتهای متفاوتی برای خرید و فروش آپارتمان ها گفته می شود و دهان به دهان می چرخد که این گفته ها سهم زیادی را در آشفتگی بازار مسکن دارد، در واقع نگرانی مردم بابت گران شدن مسکن موجب شده است که گاهی قیمتهای غیرواقعی از سوی آنها مطرح شود که همین امر می تواند جو روانی ناشی از افزایش قیمتها را تشدید کند.

براین اساس، بخشی از بساز بفروشها و دلالان بازار مسکن از این امر سوء استفاده کرده و قیمتها را افزایش می دهند در حالیکه قیمتهای بالای آپارتمان، موجب رکود بخش مسکن شده است و تعداد زیادی از متقاضیان واقعی خرید مسکن از بازار خارج شده اند.

در حال حاضر با وجودی که نرخها در دیگر بازارها با کاهش روبرو شده اند اما قیمت مسکن نه تنها کاهش نداشته بلکه هر روز نرخهای جدیدی از سوی دلالان مطرح می شود که مالکان را هم تشویق می کند که نرخهای بالاتری را برای واحدهای خود تعیین کند، این در حالی است که براساس عرف بازار، قیمتها نباید تغییری داشته باشند.

در واقع با وجود نوسان شدید قیمتها در این بخش و عبور نرخ تورم بازار مسکن از تورم عمومی کشور، دولت تاکنون اقدام موثری انجام نداده است و حتی ساخت و سازهای مسکن مهر هم نتوانست از افزایش قیمت در کلانشهرها جلوگیری کند.

یک کارشناس مسکن معتقد است: از جمله عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن در ماه‌های اخیر افزایش قیمت زمین بود.

محمد عدالتخواه در پیش‌بینی خود از بازار مسکن در ماه‌های آینده گفت:علی‌رغم گفته‌های برخی مسئولان مبنی بر به صفر رساندن قیمت زمین،‌ به دلیل روند افزیشی قیمت زمین نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از بازار داشت.

وی دلیل پیش‌بینی نکردن خود از بازار مسکن را افزایش قیمت زمین از یک سو و کم شدن متقاضی ‌از سوی دیگر عنوان و اظهار کرد: برنامه‌ریزی برای قیمت زمین و جلوگیری از رانت اراضی از جمله عوامل کنترل قیمت مسکن است.

به گفته عدالتخواه زمانی تولید ‌در بازار صورت می‌گیرد که به تناسب عرضه مسکن،‌ متقاضی کافی نیز موجود باشد اما امروز به دلیل افزایش قیمت‌ها متقاضی و قدرت خرید کم شده است.

وی با تاکید بر دریافت حداقل ارزش افزوده برای ملک، گفت: اگر ارزش افزوده زمین گرفته شود،‌ به نفع مردم و دولت است.

درهمین راستا , ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان کشور در مورد رشد قیمت های مسکن در بازار گفت: وقتی ما در کل کشور تورم داریم مطمئنا این رشد تورمی به بازار مسکن هم سرایت خواهد کرد، در حال حاضر رشد تورمی ۳۰ درصدی را در قیمت مسکن شاهد هستیم که البته بخش زیادی از این افزایش قیمت به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز هست.

رییس انجمن انبوه سازان راهکار این انجمن برای کنترل قیمت ها، افزایش تولید مسکن ذکر کرد و گفت: ما پیشنهاد شهرک سازی در کلان شهرها و جاهایی که تقاضا زیاد است با مشارکت بخش خصوصی به دولت ارایه کرده ایم‎پیشنهاد انجمن انبوه سازان این بود که در این پروژه زمین و تامین تاسیسات زیربنایی و هم روبنایی توسط بخش خصوصی انجام شود.

وی افزود:زیرا وقتی عرضه زیاد شود مطمئنا قیمت ها هم تثبیت خواهد شود و با تولید بالا می توان قیمت ها را هم کنترل کرد.

رهبر تاکید کرد: قیمت ها تنها به کمک تولید بالا کنترل می شود و دستوری و تنها با صرف مصوبه کاهش قیمت مسکن نمی توان قیمت ها را کنترل کرد.

به گفته وی در حال حاضر تنها ۴۰ درصد از قیمت خانه ها مربوط به زمین است لذا ما باید برای ارزان تر شدن خانه ابتدا زمین را ارزان کنیم و سپس تولید را افزایش دهیم تا قیمت ها کنترل شود.

***نخرید ارزان میشود

تجربه بازار خودرو , درسهای خوبی به مردم داد , اینکه میتوان با نخرید حداقل از افزایش قیمتها بی مورد وسواستفاده ها جلوگیری کرد , هر چند دربازار خودرو هم انچه مدنظر مردم ازارزان شدن قیمت خودرو بودحاصل نشد , اما حداقل اینکه مردم این را تجربه کردند که بانخریدن میتوانند ازا فزایش قیمت کاذب جلوگیری کنند, هرچند به طور صددرصد نمیتوان این توصیه رادرمورد مسکن هم انجام داد , اما برخی کارشناسان بر این باورندکه تنها بانخریدن میتوان التهاب بازار را ارام کرد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های مسکن فرهنگیان استان تهران گفت: قدرت خرید مردم در بالا و پایین رفتن قیمت مسکن تاثیری ندارد مگر آنکه یک تحریم همه جانبه از سوی مردم برای نخریدن مسکن ایجاد شود تا قیمتهای کاذب در بازار مسکن شکسته شود.

علی تدین در پاسخ به این پرسش که آیا قدرت خرید مردم بر بازار مسکن تاثیرگذار است یا خیر گفت: در بحث خرید مسکن، همیشه عرضه و تقاضا وجود داشته و مردم هم نشان داده اند که وقتی کالایی در کشور گران می شود به سرعت به سمت آن می روند بنابر این نمی توان روی این موضوع که متقاضیان، قدرت خرید مسکن ندارند چندان حساب کرد.

وی ادامه داد: به عنوان مثال هنگامی که خبر پیش فروش سکه اعلام می شود تب خرید آن کم می شود ولی به محض آنکه جلوی عرضه آن را می گیرند مردم بلافاصله به سمت و سویش می روند در حالی که می گویند قدرت خرید کاهش یافته است.

تدین افزود: اگر قیمت کالا یا ملکی در کشور بالا و پایین می رود به همان نسبت عرضه و تقاضا برای آن وجود دارد بنابر این پایین آمدن قدرت خرید مردم تاثیری در قیمت مسکن نمی گذارد مگر آنکه یک تحریم همه جانبه مثل جریان خودرو برای نخریدن مسکن به وجود آید تا به شکستن قیمتهای کاذب در بازار مسکن منجر شود.

درهمین راستا , رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان گفت: افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن کاذب است و حباب به وجود آمده به زودی می‌ترکد.

رسول جهانگیری اظهار کرد: از انتهای سال گذشته با توجه به افزایش قیمت و تلاطمی که در بازار سکه، طلا و ارز به وجود آمد شاهد ایجاد حباب در بازار مسکن هستیم.

وی ادامه داد: مسکن در حال حاضر در شرایط نامناسبی به سر می‌برد و قیمت‌های اعلام شده از سوی فروشندگان به هیچ عنوان واقعی نیست و بهتر است مردم برای خرید خانه دست نگه دارند تا تلاطم و ناآرامی‌های بازار تا چند ماه آینده کاهش یابد و قیمت‌ها واقعی شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان تصریح کرد: به آرامش رسیدن این ناآرامی‌ها همواره با مشکلاتی روبرو است که از آن جمله می‌توان به افزایش ناگهانی قیمت زمین، بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد کارگران، مهندسان، عوارض ساختمانی و هزینه‌های جانبی است که نمی‌توان در ساخت و سازها از هیچ یک از آنان چشم پوشی کرد.

وی افزود: افزایش قیمت مسکن هر دو یا سه سال یکبار طبیعی است و البته مفید نیز است زیرا سبب ایجاد رونق در بازار مسکن می‌شود، اما به یک باره بالا رفتن قیمت‌ها یک شوک ایجاد می‌کند و بالا رفتن نرخ‌ها به صورت غیر منطقی و بی مهابا ضربه سخت بر بدنه اقتصاد وارد می‌کند.

جهانگیری عوامل افزایش قیمت مسکن را این‌گونه بررسی کرد و گفت: در روزهایی که بازار مسکن حال و هوای خوبی ندارد بیشترین دلایل افزایش قیمت‌ها بستگی به بازار ارز و پس از آن تاثیرپذیری از ارزش زمین و مصالح ساختمانی است.

وی ادامه داد: در بازار مسکن عرضه بسیار بالا است، اما تقاضایی وجود ندارد و جو روانی حاکم در بازار تلاطم ایجاد کرده است و البته مردم نیز قدرت خرید مسکن با این قیمت‌های نجومی را ندارند در برخی از مناطق شاهد افزایش قیمت ۷۰ یا ۸۰ درصد بوده‌ایم که منطقی نیست.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان اضافه کرد: تا زمان تثبیت نشدن نرخ ارز، سکه و طلا بازار مسکن دچار فراز و نشیب است، البته شرایط سیاسی کشور نیز بی‌تاثیر نیست و پیش‌بینی می‌شود بعد از انتخابات قیمت‌ها به سرعت افت کند و مسکن از این تلاطم نجات پیدا کند و بهتر است مردم تا آن زمان دست نگه دارند.

همچنین مصطفی قلی خسروی با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن از سال گذشته و بهمن ماه شروع شد، گفت: با توجه به افزایش قیمت مسکن، توان خرید در میان مردم کم شده است اما امیدواریم که با ثبات قیمتها، خریدو فروش رونق پیدا کند.

رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک با پیش بینی اینکه قیمتها در بازار مسکن پس از انتخابات ریاست جمهوری ثبات پیدا می‌کند، گفت: در حال حاضر به دلیل افزایش قیمتها، بازار در رکود است اما امیدواریم که این شرایط تغییر کند.

وی با اشاره به پیش بینی بازار مسکن در آینده، اظهار داشت: بسیار به آینده بازار مسکن خوش بین هستم و معتقدم که پس از پایان دولت دهم تغییراتی در قیمت مسکن بوجود می آید.

رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک تصریح کرد: پس از انتخابات یازدهم ریاست جمهوری قیمتها در بازار مسکن ثبات پیدا می کند اما در حال حاضر به دلیل افزایش قیمتها، بازار در رکود است اما امیدواریم که این شرایط تغییر کند.

خسروی با بیان اینکه تغییر در سیاست داخلی و خارجی کشور می تواند در قیمت نهایی مسکن موثر باشد، گفت: با روی کار آمدن دولت و تغییراتی که در سیاست خارجی و داخلی ایجاد می شود، یک ثبات قیمتی را شاهد خواهیم بود، زیرا در هر دولتی احتمال هر نوع تغییری وجود دارد.

وی افزود: یک گفتمان سیاسی و یا سیاست متفاوت می تواند تمامی شرایط را تغییر دهد و یا اینکه با یک حرکت سیاسی قیمتها با تغییرات زیادی مواجه شوند، بنابراین باید منتظر انتخابات ریاست جمهوری ماند.

***مسکن یا طلا وارز

تحلیلگران بازار سرمایه در بررسی‌هایی که از مقایسه نسبی نرخ بازدهی بازارهای پرتقاضا برای سرمایه‌گذاری، انجام داده‌اند، امسال را سال تضعیف بازار مسکن می‌دانند و معتقدند: سود دارایی‌های ملکی در سال۹۲ در مقایسه با سایر بازارها، در رتبه‌ پایین‌تری قرار خواهد گرفت.

در این بررسی سایه قیمت ارز کماکان سنگین توصیف شده و پیش‌بینی شده است: در سال‌جاری بخشی از دارایی‌های ملکی افراد به دلیل تفاوت در سطح نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد ارز، تغییر مکان پیدا می‌کند و به دلار تبدیل می‌شود.

حسین عبده‌تبریزی تحلیلگر ارشد بازار سرمایه و صاحب‌نظر اقتصادی با تشریح نتایج این بررسی، اعلام کرد: امسال سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ رشد قیمت و نرخ بازدهی، وضعیتی بهتر از بازار مسکن خواهند داشت.

عبده‌تبریزی همچنین با اشاره به اینکه سال گذشته قیمت زمین از بین انواع ملک، بیشترین رشد قیمت را تجربه کرد، گفت: در سال‌جاری فرمول مشارکت در ساخت‌وساز تغییر اساسی پیدا کرده و سهم مالک زمین یا ساختمان آماده‌تخریب از ۵۰ درصد در سال۹۱ به ۷۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

تحلیل‌های کارشناسی در خصوص بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حاکی است: سال ۹۲، برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات برخلاف دو سال گذشته سال چندان سود ده نخواهد بود و جهش قیمتی مسکن که ظرف سال‌های ۹۰ و ۹۱ معاملات این بازار را تحت تاثیر قرار داد، در سال ۹۲ تکرار نخواهد شد.

براساس آخرین تحلیل ارایه شده از وضعیت آتی بازار سرمایه، بازار مسکن، امسال، در شرایطی سهم سرمایه‌ای دو سال قبل خود را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، تقلیل می‌دهد که بیشتر این سرمایه‌ها با پیش‌بینی‌ای که در رابطه با سیر افزایشی قیمت دلار در کشور می‌شود، به سمت بازار ارز هدایت خواهد شد.

به این ترتیب، آن طور که پیش‌بینی‌های تحلیلی صاحب نظران و تحلیلگران بازار سرمایه نشان می‌دهد امسال مسکن بازار سوددهی برای سرمایه‌گذاران نخواهد بود.