رکود ساختمانی بخش خصوصی از کی رقم خورد؟

ساختمان بخش خصوصی در اقتصاد ایران سهمی حدود 70 درصد از ارزش افزوده کل بخش ساختمان را به خود اختصاص داده است. این ارزش افزوده ناشی از فعالیت بخش خصوصی در دو حوزه ساختمان مسکونی و ساختمان غیرمسکونی است که در این میان سهم ساختمان مسکونی قابل‌توجه‌تر است.

از دیدگاه طرف عرضه وضعیت ساختمان بخش خصوصی را می‌توان با دو معیار تعداد ساختمان‌های مسکونی جدید و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده مورد بررسی قرار داد. بررسی این روندها بیانگر آن است که از سال 1392 تقریبا به طور مستمر میزان رشد تعداد ساختمان‌های تکمیل شده و شروع شده، کاهش یافته و از ابتدای سال 1393 وارد دامنه منفی شده است. نکته قابل‌توجه در این خصوص آن است که از فصل دوم سال 1392 (به استثنای فصل اول سال 1393) رشد تعداد ساختمان‌های شروع شده همواره کمتر از رشد تعداد ساختمان‌های تکمیل شده است. این امر به نوبه خود می‌تواند موید کاهش تمایل بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در ساختمان باشد. تعداد پروانه‌های صادرشده در مناطق شهری معیار مهم دیگری برای بررسی وضعیت طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی است. حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در سال 93 به‌شدت کاهش یافت و از 40 تا 45 هزار فقره در فصول سال 92 به کمتر از 35 هزار فقره در فصول 93 رسید.

نقش حاشیه سود در کاهش انگیزه ساخت‌وساز

تصمیم‌گیری بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری (ساخت‌و‌ساز) در بخش ساختمان به طور طبیعی وابسته به چشم‌انداز سود ناشی از این فعالیت است. بنابراین تفاوت ارزش یک متر مربع واحد مسکونی با ارزش انتظاری هزینه ساخت آن (شامل هزینه‌های مستقیم ساخت و هزینه فرصت) که می‌تواند به عنوان «حاشیه سود ساخت‌و‌ساز» تعریف شود، در این تصمیم‌گیری بسیار موثر است. روشن است که هر چه سود بیشتر باشد بخش ساختمان مسکونی برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر خواهد شد. حاشیه سود در سال‌های 87-1386 و 92-1390 در حداکثر خود قرار دارد و از فصل دوم سال 1392 میزان آن به طور مداوم در حال کاهش است. نسبت دو متغیر «قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی» و «ارزش انتظاری هزینه ساخت» همواره بیش از یک بوده است؛ یعنی از سال 80 تا اواخر سال 93 همواره بالاتر از یک بوده است. به این معنی که مثلا بهار 92 که قیمت مسکن به اوج رسید این نسبت از عدد 2 فراتر رفت و حاشیه سود معادل 100درصد ارزش انتظاری هزینه ساخت شد. با این وجود این نسبت در فصل پایانی سال 1393 تقریبا به یک رسیده است که تاییدکننده حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در این سال است. سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی شروع شده است. اگر سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده را به عنوان مهم‌ترین معیار رونق و رکود طرف عرضه بپذیریم، مشخص می‌شود که به طور واضح کاهش نسبت‌ «قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی» به «ارزش انتظاری هزینه ساخت» عامل رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی در سال 1393 است.

پایین‌ترین سطح قدرت خرید مسکن

بر اساس ادبیات موجود، تقاضا برای ساختمان‌های مسکونی به تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگری قابل تفکیک است. یکی از مهم ترین عوامل موثر بر تقاضای مصرفی ساختمان‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است. شاخص توان‌پذیری مسکن که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، شاخصی تعریف شده برای اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. تعبیر این شاخص به این صورت است که اگر یک خانوار نوعی تمام درآمد سالانه خود را پس انداز کند، طی چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی خریداری کند. در صورتی که مقدار این شاخص زیر 5 سال باشد خانوارها بر اساس این شاخص از قدرت خرید مناسبی برخوردارند، اگر شاخص در دامنه 5 تا 7 سال قرار داشته باشد خانوارها دارای وضعیت نسبتا مناسبی هستند، اگر در دامنه 7 تا 10 سال باشد وضعیت خانواده‌ها از این جهت نامناسب است و اگر شاخص بیشتر از 10 سال باشد وضعیت خانوارها بحرانی است. خانوارهای کشور از نظر شاخص توان‌پذیری در اغلب سال‌های دوره مورد بررسی وضعیتی نامناسب یا بحرانی داشته‌اند. این شاخص از 8/ 11 در سال 1390 با روندی افزایشی در سال 1393 به 8/ 13 رسیده است. این امر بیانگر آن است که قدرت خانوارها برای خرید واحدهای مسکونی که به‌عنوان تقاضای مصرفی این واحدها نیز قابل تعریف است به‌طور محسوس کاهش یافته است. علاوه بر شاخص توان پذیری، میزان تسهیلات اعطایی در بخش مسکن نیز می‌تواند قدرت خرید و تقاضای مصرفی خانوارها را برای ساختمان‌های مسکونی تحت تاثیر قرار دهد.

تقاضای سرمایه ای متوجه بازار «رقیب»

فعالان اقتصادی در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دارایی به عوامل مختلفی مانند میزان بازدهی مورد انتظار، میزان ریسک، قابلیت نقدشوندگی دارایی، هزینه معاملاتی و مانند آنها توجه دارند. در این دیدگاه غالب آن است که مسکن یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری است و در مقایسه با سایر گزینه‌ها از ریسک کمتری برخوردار است. از این رو تقاضای سوداگری برای مسکن بخش مهمی از تقاضای کل آن را تشکیل می‌دهد. به‌طور تاریخی در ایران مهم‌ترین بازار رقیب برای مسکن سپرده‌های بانکی بوده و رکود در مسکن بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپرده‌های بانکی می‌شود، به طوری که از یک طرف پایین بودن سود بانکی نسبت به تورم در دوران رونق بازار مسکن (مثل سال‌های 1374، 1386 و 1391)، به سرازیر شدن نقدینگی به سمت مسکن می‌انجامد و از طرف دیگر بالا بودن سود سپرده‌ها در دوران رکود مسکن نیز این رکود را تشدید می‌کند (مانند سال‌های 1387، 1392 و 1393).

در مجموع می‌توان گفت که ساختمان بخش خصوصی هم از دیدگاه عرضه و هم از دیدگاه تقاضا در سال 1393 در رکود بوده است. نشانه‌های رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی را می‌توان رشد منفی تعداد ساختمان‌های شروع‌شده و پروانه‌های ساختمانی صادر شده و علت اصلی آن را می‌توان کاهش حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در این سال عنوان کرد. طرف تقاضای ساختمان بخش خصوصی نیز به دلیل کاهش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سوداگری در رکود بوده است. کاهش تقاضای مصرفی، به‌دلیل کاهش توان مالی خانوارها برای خرید مسکن و کاهش تقاضای سوداگری، به‌دلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با دارایی‌های رقیب، اتفاق افتاده است.

وضعیت سال 94

براساس لایحه بودجه سال 1394، اعتبارات تملک دارایی سرمایه‌ای (عمرانی) نسبت به سال قبل حدود 20 درصد افزایش یافته است؛ بنابراین حتی اگر اعتبارات مذکور به‌طور کامل تخصیص یابد، رشد حقیقی آن نسبت به سال 1393 قابل‌توجه نخواهد بود و نمی‌تواند رشد ارزش افزوده بخش ساختمان را در سال 1394 به‌طور معنی‌دار تحت‌تاثیر قرار دهد.

با توجه به کاهش قیمت‌های نفت، به‌نظر می‌رسد که بودجه عمومی دولت در سال 1394 با کسری مواجه شود. در این صورت، بنا به تجربه گذشته، تخصیص اعتبارات عمرانی به‌نفع تامین اعتبارات هزینه‌ای کاهش خواهد یافت و افزایش 20 درصدی این اعتبارات نسبت به سال 1393 محقق نخواهد شد. در این صورت می‌توان پیش‌بینی کرد که ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی نسبت به سال 1393 کاهش یابد. با این وجود، افزایش درآمدهای نفتی ناشی از افزایش صادرات نفت پس از رفع تحریم‌ها می‌تواند از شدت این موضوع بکاهد. از طرفی، روند تعداد پروانه‌های صادرشده در مناطق شهری و همچنین حاشیه سود ساخت و ساز، بیانگر آن است که سرمایه‌گذاران خصوصی چشم‌انداز مناسبی از سودآوری بخش ساختمان در کوتاه‌مدت ندارند؛ بنابراین با فرض شرایط موجود، می‌توان انتظار داشت که در سال 1394 رکود طرف عرضه در ساختمان بخش خصوصی تداوم یابد. در این میان نرخ سود بانکی همچنان می‌تواند به‌عنوان رقیب اصلی، جاذبه سرمایه‌گذاری در ساختمان را کاهش دهد. از این دیدگاه، احتمال کاهش نرخ تورم در سال 1394 نرخ‌های سود حقیقی را افزایش و انگیزه سرمایه‌گذاران در بخش ساختمان مسکونی را بیش از پیش کاهش خواهد داد. علاوه‌بر این، توافق هسته‌ای می‌تواند با ایجاد خوش‌بینی در بازار سرمایه به کاهش تمایل سرمایه‌گذاران خصوصی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کمک کند. افزایش اخیر سقف تسهیلات مسکن نیز به دلیل نیاز به سپرده‌گذاری یکساله، نمی‌تواند تقاضا را در سال 1394 به‌طور محسوس افزایش دهد. انتظار می‌رود که این تسهیلات اثر حقیقی خود را در سال 1395 نشان دهند. با توجه به موارد فوق، به‌طور کلی انتظار می‌رود که در سال 1394، ارزش افزوده بخش ساختمان با رشد مثبتی معنی‌دار مواجه نشود. مشاهدات آماری بیانگر این واقعیت است که ورود بخش ساختمان به رکود در سال 1391 متاثر از کاهش ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی بوده که خود از کاهش قابل‌توجه اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای (عمرانی) در این سال ناشی شده است. در سال 1392 دلیل اصلی رکود بخش ساختمان را می‌توان به کاهش ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی نسبت داد. به‌نظر می‌رسد در سال 1393 ساختمان بخش خصوصی نقشی پررنگ‌تر در تداوم رکود بخش ساختمان داشته است.

روند تولید ساختمان‌های مسکونی جدید و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده وضعیت رکود طرف عرضه ساختمان بخش خصوصی را تایید می‌کنند. کاهش حاشیه سود فعالیت ساخت‌و‌ساز در سال 1393 از عوامل اصلی این رکود است. طرف تقاضای ساختمان بخش خصوصی نیز در سال 1393، به‌دلیل کاهش تقاضای مصرفی و کاهش تقاضای سوداگری، در رکود بوده است. کاهش تقاضای مصرفی، به دلیل کاهش توان مالی خانوارها برای خرید مسکن و کاهش تقاضای سوداگری، به‌دلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با دارایی‌های رقیب، اتفاق افتاده است.

براساس لایحه بودجه سال 1394، رشد اعتبارات عمرانی نسبت به سال 1393 قابل‌توجه نیست و به‌تبع آن ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی افزایش چندانی نخواهد داشت. حاشیه سود ساخت‌و‌ساز نیز بیانگر آن است که سرمایه‌گذاران خصوصی چشم‌انداز مناسبی از سودآوری بخش ساختمان در کوتاه‌مدت ندارند. بنابراین با فرض شرایط موجود، بخش ساختمان در سال 1394 شاهد وضعیتی بهتر از سال 1393 نخواهد بود.