یک موسسه معتبر پژوهشی پیش‌بینی کرد

«پایین‌ترین سطح قدرت خرید مسکن» و «سود بازار رقیب» دو چالش بازار مسکن در سال 94

موسسه پژوهشی وابسته به نهاد ریاست‌جمهوری، با بررسی تفصیلی منشا رکود کنونی بازار مسکن اعلام کرد بخش مسکن و ساختمان از چهار جهت در تنگنا قرار دارد و در نیمه دوم امسال وضعیتی بهتر از سال 93 نخواهد داشت. از یکسو ساخت‌وساز، با دو چالش «محدودیت منابع مالی و سربه‌سر شدن قیمت فروش با هزینه ساخت» مواجه است و از سوی دیگر، امکان تحریک تقاضای مسکن به‌دلیل «تقلیل توان خرید مصرفی و جذب تقاضای سرمایه‌ای توسط بازار رقیب» وجود ندارد.

«دنیای اقتصاد» نتایج یک پژوهش درباره عوامل شکل‌دهنده رکود ساختمانی را منتشر می‌کند
مسکن در محاصره چهار ضلعی رکودزا

یک موسسه پژوهشی وابسته به ریاست‌جمهوری، با بررسی تحولات دست‌کم سه سال گذشته بازار مسکن، عوامل درونی و بیرونی شکل‌دهنده رکود ساختمانی را در دو دسته «سمت عرضه» و «سمت تقاضا» طبقه‌بندی کرده و با تشریح شرایط موجود، پیش‌بینی کرده است: ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن در سال جاری، وضعیتی بهتر از سال 93 نخواهد داشت.

موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، در گزارشی جامع، زمان تشکیل رکود فعلی در بازار مسکن را سال 91 عنوان کرده است؛ در این سال اگرچه سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی –ساخت‌و‌سازهای مسکونی- در شهرها از رشد نسبی مناسبی برخوردار بود اما با کاهش فعالیت‌های ساختمانی دولتی در این سال، «ارزش افزوده بخش ساختمان» به عنوان معیار اصلی شناسایی ادوار تجاری –دوره‌های رکود و رونق- بعد از رشد مثبت سال 90، در سال 91 منفی شد و به سطح منفی 6/ 3 درصد رسید. در سال‌های 92 و 93 نیز تحت‌تاثیر کاهش نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان خصوصی، رکود مسکن ادامه پیدا کرد و برای سال جاری نیز این وضعیت تداوم دارد. در تحقیقات انجام شده، بر نقش «بودجه دولت و درآمد نفت» به عنوان یک ضلع موثر بر نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان دولتی تاکید شده است که طی سال‌های اخیر به تناسب کاهش درآمدهای دولت از محل فروش نفت، سهم بودجه عمرانی نیز افت کرده و این موضوع به شکل کاهش فعالیت‌های ساختمانی دولتی بروز کرده است. همچنین سه مولفه «حاشیه سود ساخت و ساز»، «توان خرید مصرفی مسکن» و «نرخ بازدهی بازارهای رقیب» نیز اضلاع موثر بر سرمایه‌گذاری ساختمانی خصوصی را تشکیل می‌دهند که مجموعه این چهارضلعی در سال‌های 91 تا 94، باعث شده بخش مسکن به عنوان بخش پیشرو -که قوی‌ترین ارتباط پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی را دارد- نتواند به فاز رونق دست پیدا کند.

بخش مسکن و ساختمان با سهم قابل‌توجهی در تولید ناخالص داخلی، ارتباط قوی با تعداد زیادی از رشته‌ فعالیت‌های اقتصادی و قرارگرفتن در انتهای زنجیره تولید، دارای ظرفیت قابل‌توجهی برای تاثیر‌گذاری بر صنایع وابسته و در نتیجه شکل‌دهی ادوار تجاری است. از طرفی، ماهیت تولید در بخش ساختمان به گونه‌ای است که به تعداد زیادی نیروی کار نیاز دارد که به معنای ظرفیت مناسب این بخش برای اشتغال‌زایی است ضمن اینکه به دلیل توسعه‌نیافتگی بازارهای مالی در کشور، بازار مسکن به‌عنوان زیرمجموعه بخش ساختمان، نقش مهمی در جذب دارایی خانوارها دارد و سهم عمده‌ای از هزینه‌های خانوار به این بخش اختصاص می‌یابد لذا تحولات بخش مسکن به طور معنادار بر رفاه خانوارها اثرگذار است. موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی وابسته به ریاست‌جمهوری، در این گزارش، با اشاره به اهمیت بخش ساختمان، ابتدا نحوه شناسایی دوره‌های رکود و رونق مسکن را تشریح می‌کند؛ بخش ساختمان به دو جزء بخش ساختمان خصوصی (بناهای مسکونی و تجاری) و بخش ساختمان دولتی (راه‌ها، پل‌ها، بنادر و پروژه‌های زیرساختی) تقسیم می‌شود. برای تشخیص رکود یا رونق در بخش ساختمان، قیمت مسکن، ارزش یا تعداد معاملات در بازار مسکن یا رشد ارزش افزوده بخش مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد اما با توجه به مبانی نظری ادوار تجاری بر نوسانات تولید ناخالص داخلی حقیقی، استفاده از روش ارزش افزوده برای تشخیص رکود و رونق مسکن و ساختمان، سازگاری بیشتری با این مبانی دارد. از این دیدگاه قیمت مسکن اگرچه عاملی موثر در رونق و رکود است اما می‌تواند از تقاضای سوداگری مسکن یا انتظارات، سطح قیمت تغییر کند که در این صورت با تغییرات تولید و ارزش‌افزوده هماهنگ نیست.

از طرفی ارزش یا تعداد معاملات مسکن نیز چون که الزاماً به ساختمان‌های نوساز محدود نمی‌شود، لزوما به معنای رشد بخش مسکن تلقی نمی‌شود به‌خصوص اینکه افزایش معاملات ناشی از تقاضای سوداگری چنانچه با افزایش ساخت‌و‌ساز همراه نباشد، باعث حباب قیمتی مسکن می‌شود که در این صورت می‌تواند مستقل از روند تولید در بخش مسکن و ساختمان باشد. ارزش افزوده بخش ساختمان، بنا به تعریف، معادل ارزش تولید ساختمان منهای ارزش نهاده‌های واسطه استفاده شده در فرآیند تولید است. ارزش افزوده بخش ساختمان‌های دولتی عمدتا به بودجه عمرانی دولت وابسته است و با توجه به وابستگی بودجه عمومی به درآمدهای نفتی به عنوان یک عامل برونزا، به طور نسبی از نوسان بالایی برخوردار است. ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی که مستقیما به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی ارتباط پیدا می‌کند، به قدرت خرید خانوار و نرخ بازدهی مسکن وابسته است. روند تغییرات ارزش افزوده بخش ساختمان حاکی از آن است که در سال 1391 به دلیل کاهش 64 درصدی اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای (عمرانی) ارزش افزوده ساختمان دولتی با رشد منفی 32 درصد مواجه شده و کل بخش ساختمان را وارد رکود کرده است. این در حالی است که ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی در این سال رشد 4 درصدی داشته که فراتر از متوسط رشد بلندمدت خود بوده است. با این وجود در سال 1392 به دو دلیل می‌توان گفت که رکود بخش مسکن ناشی از کاهش ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصی بوده است. اول اینکه در سال 1392 رشد منفی اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای متوقف شده و رشد 11 درصدی را تجربه کرده است و دوم اینکه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان با رشد منفی 7/ 8 درصدی در این سال مواجه بوده است.

تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده نیز به عنوان شاخصی برای تقاضای بخش خصوصی با کاهش 5/ 5 درصدی خود در این سال موید رکود ساختمان در بخش خصوصی است. در سه فصل اول سال 93 میزان رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی به ترتیب منفی 11 درصد، منفی 16 درصد و منفی 9 درصد بوده است. ارزش افزوده بخش ساختمان در سال 90 معادل 5/ 2 درصد رشد مثبت کرد اما در سال‌های 91 تا 93 به ترتیب با رشد منفی 6/ 3 درصد، 1/ 3 درصد و 4/ 0 درصد روبه‌رو شد. تشکیل سرمایه ساختمان از سال 1390 تا 1392 روند نزولی داشته و سپس در سال 1393 تحت‌تاثیر افزایش اعتبارات عمرانی، اندکی افزایش یافته است.

نشانه بورسی از رکود مسکن

ارزش تولید و فروش نهاده‌های ساختمانی می‌توانند به عنوان شاخص‌هایی پیش‌نگر به شناسایی رونق و رکود بخش ساختمان کمک کنند. با توجه به پیوند قوی بخش ساختمان با صنایع تولیدکننده نهاده‌های ساختمانی، کاهش یا افزایش ارزش تولید و فروش این صنایع می‌تواند به عنوان نشانه‌ای از رکود یا رونق بخش ساختمان تلقی شود.

ارزش تولید و فروش نهاده‌های ساختمانی (به قیمت ثابت) در این گزارش، از میانگین وزنی ارزش تولید و فروش چهار صنعت بورسی شامل سیمان، کاشی و سرامیک، فلزات اساسی و کانی غیرفلزی به‌دست آمده‌اند. از نیمه دوم سال 1390 رشد ارزش تولید و فروش نهاده‌های ساختمانی به طور معناداری کاهش یافته است. به طور کلی در سال‌های 1391 تا 1393 ارزش تولید و فروش نهاده‌های ساختمانی با رشد منفی مواجه شده‌اند. در سال 1393 رشد ارزش فروش نهاده‌های ساختمانی به طور متوسط کمتر از رشد ارزش تولید این نهاده‌ها است که می‌تواند نشانه‌ای برای تداوم وضعیت رکودی بخش ساختمان باشد. در فصل آخر سال 93 ارزش فروش نهاده‌های ساختمانی 2/ 3 درصد کاهش یافت در حالی که میزان کاهش در منحنی رشد ارزش تولید نهاده‌های ساختمانی 8/ 0 درصد بود.

اثر تحریم و هدفمندی بر کاهش فعالیت‌های ساختمانی دولتی

ساختمان بخش دولتی در اقتصاد ایران سهم قابل‌ملاحظه‌ای از ارزش افزوده کل بخش ساختمان را به خود اختصاص داده است، بنابراین تغییرات ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی می‌تواند کل بخش ساختمان را تحت‌تاثیر قرار دهد.

با شروع تحریم‌های نفتی و کاهش درآمدهای ارزی دولت، اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای به قیمت ثابت با کاهشی شدید، از 88028 میلیارد ریال در سال 1390 به 31860 میلیارد ریال در سال 1391 رسید. این وضعیت در کنار اجرای برنامه هدفمندسازی یارانه‌ها و تعهد دولت نسبت به پرداخت یارانه‌های نقدی سبب شد که در سال 1391 میزان اعتبارات تخصیصی نسبت به اعتبارات مصوب، به‌خصوص در مورد اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای به‌شدت کاهش یابد. کاهش این اعتبارات سبب شد که ارزش افزوده ساختمان بخش دولتی با رشد منفی 32 درصدی در سال 1391 مواجه شود. در سال‌های 1392 و 1393 به دلیل کاهش سطح این اعتبارات در سال 1391 و همچنین به دلیل گشایش‌های ارزی ناشی از مذاکرات هسته‌ای، کاهش اعتبارات مذکور متوقف شد و به ترتیب 8/ 10 و 5/ 24 درصد رشد یافت. با این وجود رشد اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای در فصول مختلف سال 1393 یکنواخت نبوده و رشد 5/ 24 درصدی این اعتبارات در این سال برآیندی از رشدهای مثبت 336 و 118 درصدی فصول دوم و سوم و رشدهای منفی 98 و 57 درصدی فصول اول و چهارم است.